Till- & ombyggnad

Bostadsrättsföreningen Brf Picknicken ser ett stort värde i enhetlighet vad gäller utformning och färg av byggnation på och runt våra tomter. Styrelsen har därför tagit fram riktlinjer då vår ambition är att alla boende ska kunna njuta av sina tomter och att vi som grannar ska ha en god stämning oss emellan. Riktlinjerna är beslutade av styrelsen 2020-01-28. Se vidare bostadsrättslagens 7 kap. 6 §, 7 §, 9 §, 12 §, 9 kap. 15 § och plan- och bygglagen (2010:900) 9-11 kap.

Riktlinjerna är framtagna i enlighet med regler för utbyggnad/tillbyggnad gällande Picknicken 1 och Barnkalaset 1, i samråd med Stockholms Stadsbyggnadskontor 2019-02-22 och 2019-06-28. 

För samtliga byggnationer som planeras närmare än 4,5 meter från tomtgräns krävs medgivande från berörd granne. Medgivandet ska vara skriftligt för att undvika framtida dispyter. Om tomtgränsen löper mot föreningens gemensamma mark är det styrelsen som för talan för föreningen. Om byggnationen planeras på ett avstånd som är mindre än 4,5 meter till allmänning, väg, gata eller torg krävs alltid bygglov.

Invändiga renoveringar

Stadgarna anger följande:

Bostadsrättshavare får, sedan lägenheten tillträtts, företa ändring i lägenheten. Bostadsrättshavare får dock inte utan styrelsens skriftliga tillstånd utföra åtgärd som innebär ingrepp i bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, vatten eller ventilation, eller annan väsentlig förändring av lägenheten.

Som exempel: Att sätta upp en extra vägg på våning 3 i radhusen behöver du inte fråga styrelsen om, att ta bort en vägg eller rörledningar i husen behöver du däremot fråga styrelsen om för att säkerställa att husens funktionalitet inte förstörs.

Till- och ombyggnation

All typ av till- och ombyggnation på tomt ska godkännas av styrelsen. Beslutet protokollförs för att undvika framtida tvister. Styrelsen kan dock rösta ner ärenden trots att bygglov finns om det inte följer givna riktlinjer, därför är det bra om ärende skickas in innan ansökan om bygglov sänds in till kommunen. Innan bygget påbörjas ska eventuella bygglovshandlingar skickas till styrelsen för arkivering.

Trall/altan/stenläggning

Utbyggnad av befintlig trall i marknivå är tillåtet av styrelsen mot skriftlig anmälan/frågan, samt skriftligt godkännande från grannar. Styrelsen kräver skriftligt godkännande från grannar inom 4,5 meter för att undvika eventuella framtida tvister. Detta pga att grannar har möjlighet att göra en tillsynsanmälan till kommunen för olägenhet om utbyggnaden påverkar insyn eller dylikt.

Av brandsäkerhetsskäl rekommenderar Stadsbyggnadskontoret att inte bygga ut altanen hela vägen till tomtgräns, utan det ska vara ett mellanrum mellan trallen och det avgränsande staketet för att undvika/fördröja eventuell brandspridning. Glipan som uppstår ska fyllas med stenkross eller motsvarande för att säkra upp ytterligare. Detta gäller i synnerhet radhusen.

Då trall/stenläggning byggs ska det sändas ett ärende till styrelsen för att bl. a. säkerställa att ingen byggnation sker utanför tomtgräns, samt att berörda grannar godkänt mm.

Staket/spaljé/växtlighet

Staket/spaljé/växtlighet ska följa de regler som regleras genom bygglov av kommunen. Styrelsen har med hjälp av detta tagit fram ritningar för hur staket och spaljé ska utformas i Brf Picknicken. Ladda ner bifogade ritningar nedan.

• Staket får max vara en (1) meter högt.

• Spaljé får max vara två (2) meter högt.

• Samma dimensioner gäller för både staket och spaljé, det ska vara lika stort mellanrum mellan virket (45 mm) som bredden på virket (45x45 mm).

• Grinden ska dock vara 1 meter hög oavsett vilket utförande som väljs.

• Staket och spaljé ska målas i färg som överensstämmer med bostadens förråd, dvs. ljusgrå för radhus och kedjehus 1 och mörkbrun för kedjehus 2.

• För radhus gäller att staket eller spaljé på baksidan byggs innanför kantsten vilket ger ett enhetligt intryck och utan att inträda på samfällighetens mark.

Större träd

Större träd (eller annan plantering) som påverkar grannes utsikt eller solmängd får inte planteras på tomt. Detta med undantag för de träd som planterats av Veidekke vid tillträde. Styrelsen har beslutat att nyplanterad tomtavskiljande växtlighet, till exempel buskar eller häck, får uppgå till max två (2) meter. Observera att gavelhusen som löper ut mot gatan kan vara tvungna att ha en lägre höjd om de skymmer sikten för vägtrafikanter.

Insynsskydd

Vad gäller insynsskydd mellan radhusens tomter har styrelsen beslutat att det är tillåtet så länge det följer kommunens regler för bygglovsbefriad  utbyggnad av plank vid uteplats:

• Planket måste placeras inom 3,6 meter från husvägg.

• Planket får vara max 1,8 meter högt.

• Då planket placeras närmare än 4,5 meter från tomtgräns krävs skriftligt medgivande från grannen.

• Avståndet från gata och park måste ALLTID vara 4,5 meter. Annars krävs bygglov.

• Planket ska målas i samma färg som befintligt plank/staket för enhetligt intryck.

Detta innebär att radhusen får lov att bygga ut det befintliga planket till max 3,6 meter från husväggen. Utbyggnaden ska ”passa in” och följa färg och utformning av befintligt plank/staket. En förfrågan ska alltid skickas till styrelsen innan byggnation påbörjas.

Det är fritt fram att använda växtlighet som insynsskydd mellan radhusens tomter så länge växtligheten håller sig inom bostadens tomtgräns, om man ej kommit överens om annat med berörda grannar. Växtligheten får uppgå till max 2 meter, läs mer under rubriken ”Större träd” ovan.

Friggebod/Attefallshus/utbyggnad av befintligt förråd

Friggebod upp till 15 kvm på tomten är bygglovsbefriat. Observera att det endast gäller fristående byggnad, på tomten och inte på exempelvis radhusens terrasser, där det då räknas som utbyggnad/utvändig förändring och kräver bygglov.

Attefallshus är bygglovsbefriat men kräver alltid en bygganmälan och ett startbesked ska skickas till styrelsen innan bygget påbörjas. 

Utbyggnad av befintligt förråd kräver bygglov/bygganmälan beroende på placering mm. Detta ska uppvisas till styrelsen innan bygget påbörjas. 

Även här gäller 4,5 meters reglerna, dvs berörd granne ska godkänna.

Det är viktigt att man själv kontrollerar detaljplanen med kommunen då den kan innefatta reglering som kan göra att det ändå blir bygglovspliktigt.

Skicka alltid in ett ärende till styrelsen.

Övrig information

Har man redan byggt ut och insett att det kan krävas bygglov/bygganmälan? Skicka in en anmälan till kommunen i efterhand. 

Föreningen är fastighetsägare och styrelsen har skyldighet att göra en tillsynsanmälan till kommunen vid olovliga byggnationer.

Eventuella straffavgifter till följd av olovliga byggnationer kommer att vidarefaktureras till ansvarig  bostadsrättsinnehavare.

Var god se www.stockholm.se/ByggBo/Bygglov för ytterligare information gällande regelverket.

Övriga bra länkar

https://bygglov.stockholm/nar-behovs-bygglov